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최근 주택 관련 대출 규제를 골자로 한 '6·27 부동산 대책' 이후 서울 아파트 시장에서 내국인 거래는 줄어들고 규제를 피해 간 외국인 거래는 늘어나고 있다는 지적이 나옵니다. 외국인은 국내 규제를 적용받지 않는 해외 은행에서 자금을 조달할 수 있어 국내 부동산을 손쉽게 사들이고 있는 것입니다.
실제 지난 1일부터 17일까지 서울 집합건물(아파트·오피스텔·다세대·연립주택 등)의 소유권 이전 등기를 신청한 외국인이 114명에 달했다고 합니다. 중국인이 54명으로 가장 많았고, 전월 동기 대비 약 40% 증가했습니다. 이어 미국인이 33명, 캐나다인이 8명으로 집계됐습니다. 반면 미성년자신용불량자 내국인 거래 건수는 30.1% 줄었고, 내국 법인의 거래도 58.6%나 급감했습니다.
외국인의 국내 부동산 매입에는 투자 목적이 분명히 존재합니다. 특히 전세를 활용한 이른바 ‘갭투자’(전세 끼고 매매)가 용이한 국내 시장에서는 비교적 적은 자본으로 서울 핵심지 부동산에 손쉽게 접근할 수 있습니다. 반면 미국, 유럽, 싱가포르 등 선진국에 기준금리코픽스 서는 갭투자가 불가능하며, 매입 자금 전액에 대한 검증과 높은 보유세 부담으로 인해 진입 장벽이 큽니다.
이에 따라 국회에서는 외국인이 투기과열지구나 조정대상지역에서 토지를 취득할 경우 사전 허가받도록 하고, 주택 매입 후 3년 이상 거주 요건을 충족하도록 하는 ‘부동산 거래 신고 등에 관한 법률’ 일부개정안을 발의한 상황입니다. 외국인의 기업합병 무분별한 투기를 차단하자는 취지입니다.
외국인 부동산 투자는 한국만의 문제가 아닙니다. 일본에서도 도쿄 주택 가격이 급등하면서 중국인과 한국인들의 투자가 늘었습니다. 그 여파로 ‘외국인 부동산 투자 금지’를 공약으로 내세운 소수 우익 정당이 이달 참의원 선거에서 의석수를 기존 1석에서 14석으로 크게 늘리며 다수당으로 떠오르기도 했습니다 개인회생무료상담 새출발 .



사진=연합뉴스


투기 목적의 무분별한 외국인 부동산 매입은 반드시 통제돼야 합니다. 하지만 단순 투자가 아니라 거주 목적의 이민을 오도록 유도하는 정책은 고려해볼 만 합니다. 대표적인 사례가 두바이입니다.
집합명사두바이는 석유 의존도를 줄이기 위해 제벨알리와 같은 무역항을 조성하고 외국인 정주를 위한 최고급 레지던스를 공급하면서, 짧은 시간 안에 세계적인 도시로 성장했습니다. 특히 외국인에게 부동산 관련 세금을 거의 부과하지 않아 투자 매력도를 높였고, 그 결과 전 세계 부자들이 아랍에미리트(UAE)로 이주하고 있습니다.
글로벌 부자들의 이동을 분석한 영국 컨설팅업체 헨리앤드파트너스에 따르면, 부동산을 제외한 유동 금융자산이 100만달러(약 14억원)를 넘는 부유층이 가장 많이 유입된 나라는 UAE(9800명)였으며, 미국(7500명), 이탈리아(3600명), 스위스(3000명), 사우디아라비아(2400명), 싱가포르(1600명) 등이 그 뒤를 이었습니다. 반면 한국에서는 부자들이 해외로 빠져나가는 흐름이 두드러졌습니다. 올해 한국을 떠난 백만장자 수는 약 2400명으로, 2022년(400명) 대비 6배 늘었습니다.
이민이라는 것은 곧 '정주'를 의미하며, 주거용 부동산을 매입한다는 뜻입니다. 만약 외국인 기업이 국내에 투자하고 자국 인력을 위해 고가 아파트를 매입한다면, 그것 또한 바람직한 투자로 볼 수 있습니다. 특히 지방 경제자유구역과 같은 지역에는 정주 여건을 개선하고 외국인학교 등 기반시설을 확충해 외국인 기업 유치와 장기 투자를 끌어내야 합니다.
내국인과 외국인 모두를 아우를 수 있는 균형 있는 부동산 정책, 그리고 글로벌 투자 환경에 걸맞은 외국인 부동산 투자 로드맵이 필요한 시점입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수
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